Der Erwerb von Liegenschaften und die Nutzung von Objekten als Freizeitwohnsitz durch Nicht-EU Bürger (Drittstaatsangehörige) unterliegt in Österreich strengen Regeln

Sowohl Angehörige von EU- und EWR-Mitgliedstaaten (Norwegen, Liechtenstein und Island) als auch Nicht-EU Bürger (Ausländer) haben Interesse Liegenschaften z.B. in Salzburg oder Tirol zu erwerben, um dort einen Haupt- oder Zweitwohnsitz zu begründen. Dabei ist zu beachten, dass der Erwerb von Eigentum oder Miteigentum an Liegenschaften durch nicht österreichische (z.B. russische, ukrainische oder israelische) Staatsbürger grundsätzlich behördlich genehmigt werden muss. Beim Grundverkehrsrecht sind Angehörige von EU-Mitgliedstaaten, Österreichern gleichgestellt sind und es bedarf keiner Genehmigungspflicht durch die Grundverkehrsbehörde.

Anders ist es bei sogenannten Drittstaatsangehörigen/Ausländern (z.B. Staatsangehörige von Russland, Ukraine oder Israel) und zählen zu diesen beispielsweise für das Land Salzburg (S-GVG, § 21) folgende Personen:

• natürliche Personen, die die österreichische Staatsbürgerschaft nicht besitzen,
• juristische Personen und Personengesellschaften, die ihren Sitz im Ausland haben,
• juristische Personen und Personengesellschaften, deren Gesellschaftskapital oder -vermögen sich ausschließlich oder überwiegend im Eigentum von Ausländern befindet, sowie Personengesellschaften auch dann, wenn ihre Gesellschafter ausschließlich oder überwiegend Ausländer sind,
• Vereine, deren ordentliche und stimmberechtigte Mitglieder ausschließlich oder überwiegend Ausländer sind und
• Stiftungen, Fonds und ähnliche juristische Personen, deren Vermögen oder Erträgnisse nach dem satzungsmäßigen Zweck ausschließlich oder überwiegend Ausländern zukommen oder deren Verwaltung ausschließlich oder überwiegend Ausländern obliegt. (z.B. Russland, Ukraine, Israel). Drittstaatangehörige, die z.B. (Mit-) Eigentum, ein Baurecht oder eine persönliche Dienstbarkeit (wie Wohnungsgebrauchsrecht) an bebauten oder unbebauten Grundstücken jeder Art erwerben möchten (z.B. in Wien, Salzburg oder Tirol), benötigen für die Gültigkeit des Rechtsgeschäftes eine Genehmigung nach dem jeweiligen Ausländergrunderwerbsgesetz. Diese Genehmigungspflicht gilt für alle Arten von Rechtsgeschäften wie z.B. Kaufverträge.

Gemäß dem Salzburger Grundverkehrsgesetz 2023 darf eine erforderliche Zustimmung unter anderem nur erteilt werden, wenn

• der Gegenstand des Rechtsgeschäftes dazu dienen soll, einen Betrieb auf Dauer anzusiedeln, zu erweitern oder zu übernehmen;
• der Gegenstand des Rechtsgeschäftes dem Ausländer zur Begründung eines Zweitwohnsitzes dienen soll, wenn dieser in einem Zweitwohnungsgebiet (§ 17 Abs 1 Z 8 ROG 1998) liegt;
• besondere öffentliche Interessen staatspolitischer, volks- oder regionalwirtschaftlicher, sozialpolitischer oder kultureller Art an dem Rechtserwerb des Ausländers bestehen;
• der Gegenstand des Rechtsgeschäftes zur Begründung des Hauptwohnsitzes dienen soll und es sich bei dem Ausländer um einen ehemals österreichischen Staatsbürger handelt, der die Staatsbürgerschaft nicht infolge Entziehung (§§ 33 oder 34 des Staatsbürgerschaftsgesetzes 1985) verloren hat; dies gilt auch für den Erwerb einer solchen Person gemeinsam mit ihrem Ehegatten; oder
• der Gegenstand des Rechtsgeschäftes der Erweiterung eines bestehenden Wohnsitzes oder eines bestehenden Betriebes dienen soll, und zwar unmittelbar oder mittelbar durch Errichtung oder Erweiterung von Abstellplätzen für Kraftfahrzeuge, der Zu- und Abfahrt, des Gartens oder auf ähnliche Weise.
• Der Rechtserwerber muss über die beabsichtigte Nutzung eine Erklärung bei der Grundverkehrsbehörde vorlegen.

Rechtsanwalt Mag. Florian HÖLLWARTH, MBL (WU), LL.M. unterstützt Sie nicht nur bei der Erstellung des Kaufvertrages für Ihre Liegenschaft, sondern vertritt Sie auch vor der Grundverkehrsbehörde des jeweiligen Bundeslandes in Österreich.