Rechtsanwalt für Immobilienrecht & Liegenschaftsrecht

Vor der Unterschrift gehören Grundbuch, Bauakt und Vertrag auf den Tisch: Wer ist eingetragen, welche Pfandrechte, Dienstbarkeiten oder Wohnrechte lasten auf der Liegenschaft, entspricht der tatsächliche Bestand der Baubewilligung, und ist die Widmung passend. Nachträgliche Überraschungen lassen sich fast immer auf eine unterlassene Vorprüfung zurückführen.

Das Grundbuch ist öffentlich und gibt verbindlich Auskunft über Eigentümer, Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Belastungs- und Veräußerungsverbote sowie Anmerkungen. Wer im Vertrauen auf den Grundbuchstand erwirbt, wird geschützt. Wichtig sind auch die Anmerkungen: Sie zeigen, ob bereits ein anderer Erwerbsvorgang oder eine Rangordnung eingetragen ist.

Eine Anmerkung im Grundbuch, die dem Käufer den Rang sichert: Spätere Eintragungen – etwa neue Pfandrechte des Verkäufers – können ihm dann nichts mehr anhaben. Sie wirkt ein Jahr ab Bewilligung. Der Rangordnungsbeschluss existiert nur in einer Ausfertigung, weshalb er üblicherweise beim Treuhänder hinterlegt wird.

Der Kaufpreis geht nicht direkt an den Verkäufer, sondern auf ein Treuhandkonto des Rechtsanwalts oder Notars. Ausbezahlt wird erst, wenn die Eigentumsübertragung gesichert ist – lastenfrei und im vereinbarten Rang. Anwaltliche Treuhandschaften werden über das Treuhandbuch der Rechtsanwaltskammer abgewickelt und sind zusätzlich versichert.

Zu rechnen ist mit der Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent des Kaufpreises, der Eintragungsgebühr im Grundbuch von 1,1 Prozent, den Kosten der Vertragserrichtung und Treuhandschaft sowie – falls eingeschaltet – der Maklerprovision. Bei Fremdfinanzierung kommt die Eintragungsgebühr für das Pfandrecht hinzu. Kalkulieren Sie diese Positionen von Anfang an mit ein.

Ja. Für Liegenschaften gilt eine Gewährleistungsfrist von drei Jahren ab Übergabe. Erfasst sind Mängel, die bereits bei der Übergabe angelegt waren, auch wenn sie erst später hervortreten. Hat der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel arglistig verschwiegen, kann er sich auf keinen Gewährleistungsausschluss berufen – und haftet zusätzlich auf Schadenersatz.

Sie schließt die Gewährleistung für das aus, was bei einer zumutbaren Besichtigung erkennbar war – nicht mehr. Verborgene Mängel, arglistig verschwiegene Umstände und ausdrücklich zugesagte Eigenschaften bleiben erfasst. Bei gebrauchten Objekten ist die Klausel üblich; nehmen Sie zugesagte Eigenschaften daher immer ausdrücklich in den Vertrag auf.

Ein Notariatsakt ist beim Liegenschaftskauf nicht erforderlich – der Vertrag kann von einem Rechtsanwalt errichtet werden. Für die Eintragung im Grundbuch müssen die Unterschriften auf der Aufsandungserklärung aber gerichtlich oder notariell beglaubigt sein. Wer den Vertrag errichtet, übernimmt üblicherweise auch Treuhandschaft und grundbücherliche Durchführung.

Wohnungseigentum ist das ausschließliche Recht, ein bestimmtes Objekt zu nutzen und darüber zu verfügen, verbunden mit einem Miteigentumsanteil an der Liegenschaft. Alle Eigentümer bilden gemeinsam die Eigentümergemeinschaft, die über die allgemeinen Teile des Hauses entscheidet. Diese Doppelnatur erklärt, warum Sie über Ihre Wohnung frei, über das Dach aber nur gemeinsam bestimmen.

Ja, aber fristgebunden. Rechtswidrige Beschlüsse können bei Gericht bekämpft werden – die Frist beginnt in der Regel mit dem Anschlag des Beschlusses im Haus und ist kurz bemessen. Wurden Sie über die Abstimmung nicht ordnungsgemäß verständigt, verlängert sie sich. Nach Fristablauf wird auch ein fehlerhafter Beschluss verbindlich.

Immissionen müssen Sie nur bis zum ortsüblichen Ausmaß dulden. Wird die ortsübliche Nutzung Ihres Grundstücks wesentlich beeinträchtigt, steht Ihnen eine Unterlassungsklage zu. Anders liegt es bei behördlich genehmigten Anlagen: Dort besteht kein Untersagungsrecht, wohl aber ein Anspruch auf Ausgleich des zugefügten Schadens. Dokumentieren Sie Zeitpunkt und Ausmaß.

Die Schenkung ohne tatsächliche Übergabe bedarf eines Notariatsakts. Steuerlich gilt beim unentgeltlichen Erwerb ein begünstigter Stufentarif statt der üblichen 3,5 Prozent. Bedenken Sie außerdem die erbrechtliche Seite: Schenkungen werden bei der Pflichtteilsermittlung unter bestimmten Voraussetzungen hinzugerechnet. Häufig sinnvoll sind Wohnrecht oder Fruchtgenuss zugunsten des Geschenkgebers.

Entscheidend ist zunächst, ob und in welchem Umfang das Mietrechtsgesetz anwendbar ist – davon hängen Mietzinsbildung, Befristung und Kündigungsschutz ab. Befristungen sind nur wirksam, wenn sie schriftlich vereinbart sind und die gesetzliche Mindestdauer einhalten; ein unwirksam befristeter Vertrag gilt als unbefristet. Diese Frage sollte vor Vertragsabschluss geklärt sein.

Dann kann die Liegenschaft ohne Zustimmung des Berechtigten nicht wirksam übertragen werden – ein Kaufvertrag ist grundbücherlich nicht durchführbar. Solche Verbote werden häufig zugunsten von Angehörigen bei Übergaben eingetragen. Prüfen Sie Verbote und Wohnrechte vor der Vertragsunterfertigung; die nachträgliche Zustimmung ist erfahrungsgemäß der teuerste Weg.